семья  >>

Хозяев в гости не приглашали 
Вадим ШАБАЛИН

© VolgaVolga, июль 2001 г.

Тем, кто снимает жилье, можно дать несколько основных рекомендаций по поводу того, как вести себя с хозяевами сдаваемых квартир. 

1. Выяснение прав собственности. 
Сдаваемые квартиры могут быть приватизированными или нет (полученные хозяевами по договору социального найма). Во втором случае вместо договора аренды заключается договор поднайма, и жилец именуется уже поднанимателем. Если вы снимаете неприватизированную квартиру, обязательно требуйте от хозяев заключения договора поднайма, это в ваших интересах! Запомните, что, если договор поднайма заключен правильно, хозяин может выселить вас досрочно только в судебном порядке (милиция этого делать не станет), даже если вы перестанете платить. В случае, если квартира приватизирована, заключается договор аренды, который редко бывает зарегистрирован хозяином квартиры как положено, в налоговой инспекции и домоуправлении. Обычно договор остается своего рода "междусобойчиком", где оговорен только размер арендной платы. Только не забывайте в момент внесения платежа требовать с хозяина расписку в получении денег или надпись на договоре, что с такого-то по такое-то число арендная плата получена - это ваше законное право. 
Примечание VolgaVolga: Лучше делать расчет в у.е., и именно эту сумму вносить в расписку. Поскольку некоторые сметливые хозяева норовят задним числом "пересчитать" полученные рубли по новому курсу себе не в убыток. 

2. Оговаривание отказа. 
После подписания договора с хозяином и передачи ему денег арендатор предупреждает арендодателя о неизменности цены (юридически это подразумевается ) и условиях досрочного освобождения жилплощади по инициативе хозяина (в жизни, как известно, всякое бывает). Оговаривается, что если арендодатель потребует освободить помещение до истечения срока аренды, то он выплачивает арендатору неустойку в размере двух месячных арендных плат или самостоятельно подбирает жильцу похожую квартиру, которая вас устраивает (платите, естественно, вы, но хозяин оформляет ее аренду на себя). Если дело действительно дойдет до того, что квартиру нужно освободить, неукоснительно требуйте выплаты неустойки или подбора нового варианта. 

3. Проверка и неприкосновенность. 
Вежливо объясните арендодателю после получения им денег, что его присутствие в квартире крайне нежелательно. Конечно, хозяин имеет право проверять состояние квартиры и обстановки. Договоритесь следующим образом: арендодатель может прийти в любой день, только не в ночное время и обязательно по предварительному звонку за сутки, чтобы вы могли спланировать свои дела и его принять. Обычно такой контроль совмещается с внесением арендной платы за очередной период. Сразу после подписания договора предупредите хозяина, что вы планируете сменить замок (или личинку) на входной двери. Если он не согласен, поинтересуйтесь, будет ли он, имея на руках ключи, нести ответственность за те ценные вещи и дорогую технику, которые вы собираетесь завезти в квартиру. Естественно, хозяева отвечать за ваше имущество не хотят и в большинстве случаев, если дверь не железная, дают согласие на смену замков. 

4. Телефонные переговоры. 
Чаще всего арендодатели будут требовать с вас залог (в размере до трех месячных арендных плат), который будет отдан после освобождения квартиры и при отсутствии неоплаченных счетов за телефон. Но очень часто на практике бывает так: добросовестный арендатор отдал хозяину залог, по "межгороду" не говорил, освобождает в плановый срок квартиру, а у хозяина денег нет (их якобы украли, и появятся они только через месяц-два). Бесплатно жить в квартире уже нет необходимости, новых арендаторов в нее быстро найти не удается, вдобавок завтра вы уезжаете на свою далекую родину... Чтобы подобных "финтов" со стороны хозяина не было, предложите ему положить сумму залога в индивидуальное хранение (сейф) в банке (договор с банком оформляется на вас, а ключ от сейфа вы отдаете арендодателю). 
Примечание VolgaVolga: Как вариант - воспользоваться услугами телефонной справочной АТС, которая предоставляет данные о задолженности по конкретному телефонному номеру. Даже если вы звонили по межгороду пару минут назад - справочная уже будет иметь эти данные. Таким образом, необходимость всяческих залогов с вашей стороны и предупредительных репрессивных мер со стороны хозяев - отпадает.

И, наконец, еще один очень существенный момент: старайтесь не связываться с субарендой. Разговор об оплате можно вести только с юридическим собственником квартиры! 

ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ НА "ЧАСТНЫЕ" РЕКЛАМНЫЕ ОБЪЯВЛЕНИЯ ОТВЕЧАЕТ НЕ ХОЗЯИН, А ПОСРЕДНИК И ПРЕДЛАГАЕТ АРЕНДОВАТЬ ЖИЛПЛОЩАДЬ У НЕГО (В СУБАРЕНДУ), ТО ДЕЛАТЬ ЭТОГО НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ! Мошенники снимают квартиру на месяц у настоящего хозяина и сдают с предоплатой в полгода в десяток разных мест (рекорд по Москве - в 17). Потом несчастные арендаторы тянут жребий, кто будет жильцом, а остальные довольствуются дыркой от бублика. Имейте это в виду. 


Как правильно заключить договор аренды квартиры? 

В зависимости от того, находится ли квартира в вашей собственности (приватизирована, приобретена путем купли-продажи, мены, дарения, наследования, или исполнения решения суда) или вы являетесь ее нанимателем (неприватизированная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади отличается. В первом случае имеет место договор аренды (имущественного найма), во втором - договор поднайма. 
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды жилой площади (квартир, комнат в коммунальных квартирах, дач, домов) должен составляться в простой письменной форме (нотариальное их удостоверение не требуется) и подлежит государственной регистрации. В Москве действует распоряжение мэра N 110-РМ от 11.03.94 г. "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц", согласно которому договор аренды, если сумма арендной платы превышает 10 минимальных зарплат за весь срок, подлежит обязательной регистрации в налоговой инспекции и бухгалтерии домоуправления. На практике обычно этого никто не делает (иначе хозяин квартиры будет платить подоходный налог и с него снимут все дотации по квартплате). Поэтому в случае возникновения конфликта с арендатором суд не примет ненадлежаще оформленный договор в качестве доказательства. 
Арендодателям можно порекомендовать обязательно внести в текст составляемого договора паспортные данные жильцов (убедитесь, что они соответствуют действительности). Чтобы не возникало конфликтов с милицией, домоуправлением и соседями, предупредите арендаторов, что для третьих лиц они - ваши родственники, проживают в квартире бесплатно. 

Аналогично арендаторам советуем попросить у хозяина, с которым подписываете договор, выписку из домовой книги - под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, проживающих в данной квартире! Если вы пользуетесь услугами риэлторской фирмы, потребуйте, чтобы ее представитель указал на обеих копиях размер вознаграждения агентства, указал свою должность, поставил подпись и печать. И требуйте с хозяев квартир исполнительной надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях). В случае повышенного интереса к вам соседей, работников домоуправления или милиции не показывайте последним договор: скажите, что вы родственники хозяев и живете безвозмездно. 

Если вы не настаивали на правильной регистрации договора аренды, то не исключено, что хозяин снимаемой вами квартиры "передумает" или попытается изменить условия. Предъявлять претензии к риэлторской фирме бессмысленно - она получила вознаграждение за то, что свела вас с хозяином, а за дальнейшие с ним взаимоотношения ответственности не несет. В этом случае остается объяснить арендодателю, что он не прав. Если хозяин к обычным доводам невосприимчив, заявите ему, что с подписанным договором вы пойдете в налоговую инспекцию, и нарушивший закон арендодатель уплатит сумму, равную 24 процентам от полученной с вас: 12 процентов - подоходный налог и столько же - штраф за его неуплату, плюс еще пеню за просрочку платежа (согласно Закону РФ "Об основах налоговой системы РФ"). 
В случае если договор аренды был надлежаще оформлен, выселить вас из занимаемой квартиры можно только в судебном порядке, что практически нереально. 

© VolgaVolga, июль 2001 г.